A l\u2019occasion de la journ\u00e9e annuelle d\u2019initiative parlementaire pour mon groupe, j\u2019ai eu l\u2019honneur de pr\u00e9senter en commission des affaires \u00e9conomiques le mercredi 29 novembre 2023 une proposition de loi portant mesures d\u2019urgence pour rem\u00e9dier \u00e0 la crise du logement.<\/p>\n
Retrouvez ci-dessous la vid\u00e9o de mon intervention liminaire avant l\u2019examen des amendements. H\u00e9las, seuls 3 articles sur 12 propos\u00e9s (hors gage) ont \u00e9t\u00e9 retenus par la commission dont 1 en amenuisant sa port\u00e9e. J\u2019esp\u00e8re qu\u2019en s\u00e9ance le sort sera diff\u00e9rent le jeudi 7 d\u00e9cembre prochain.<\/p>\n
\u00ab Monsieur le Pr\u00e9sident, Mes chers coll\u00e8gues,<\/p>\n
\u00ab Nous vivons une triple crise de l\u2019immobilier : une crise de l\u2019offre de logements, une crise de la demande de logements, et une crise de l\u2019acc\u00e8s au logement. \u00bb Ces mots, recueillis par l\u2019Express le 26 novembre dernier, ne sont ni les miens ni ceux des professionnels de la fili\u00e8re. Ce sont ceux du ministre en charge du logement.<\/p>\n
Nous connaissons les raisons de cette crise : l\u2019augmentation rapide des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat pass\u00e9s \u00e0 moins de 1 % en d\u00e9cembre 2021 \u00e0 pr\u00e8s de 4 % en octobre 2023. Cette baisse du pouvoir d\u2019achat immobilier est \u00e0 mettre en miroir avec les prix qui baissent peu, notamment dans le neuf qui subit la hausse du co\u00fbt des mat\u00e9riaux, le niveau \u00e9lev\u00e9 des prix du foncier ainsi que les surco\u00fbts li\u00e9s \u00e0 l\u2019instauration incessante de nouvelles normes. A cette crise de la demande, s\u2019ajoute une crise de l\u2019offre plus structurelle : mise en \u0153uvre du ZAN dans les territoires ruraux, densification moins bien accept\u00e9e dans les centres urbains, etc.<\/p>\n
Cet affaissement du march\u00e9 de la vente, notamment pour le neuf, qui est pourtant le plus performant du point de vue \u00e9nerg\u00e9tique, a des cons\u00e9quences en cascade sur le march\u00e9 de la location : nos \u00e9tudiants ne trouvent plus d\u2019appartements \u00e0 louer, les files d\u2019attente pour obtenir un logement social ne cessent d\u2019augmenter, etc. Les propri\u00e9taires, inquiets par le risque de plus pouvoir louer leur logement en raison du calendrier de mise en \u0153uvre des crit\u00e8res de d\u00e9cence \u00e9nerg\u00e9tique sont de plus en plus nombreux \u00e0 jeter l\u2019\u00e9ponge.<\/p>\n
Le diagnostic est pos\u00e9. Et je crois que nous sommes tous conscients de cette r\u00e9alit\u00e9. Mais dans ce cas, comment comprendre que les principales mesures du Gouvernement et de cette majorit\u00e9 ne font qu\u2019aggraver la crise ?<\/p>\n
Comment comprendre l\u2019extinction programm\u00e9e du dispositif \u00ab Pinel \u00bb, accus\u00e9 de tous les maux, alors que la crise du neuf s\u2019explique pour une majeure part par la disparition des investisseurs particuliers ? Comment comprendre le recentrage du PTZ et l\u2019exclusion des maisons individuelles pour le neuf, un dispositif qui excluera des centaines de milliers de m\u00e9nages dans les zones rurales et p\u00e9riurbaines et aboutira, selon les pr\u00e9visions de la SGFGAS, \u00e0 une \u00e9mission de seulement 40 000 pr\u00eats en 2024 contre 122 000 en 2017 ? Comment comprendre que le Gouvernement refuse le r\u00e9tablissement des APL accession, pourtant soutenu majoritairement au sein de notre assembl\u00e9e ? Comment comprendre que le Gouvernement maintienne un calendrier de mise en \u0153uvre des crit\u00e8res de d\u00e9cence \u00e9nerg\u00e9tique alors que les propri\u00e9taires, notamment dans les copropri\u00e9t\u00e9s, sont dans l\u2019impossibilit\u00e9 de mener des travaux de r\u00e9novation et que le march\u00e9 locatif n\u2019a jamais \u00e9t\u00e9 aussi tendu ?<\/p>\n
Mes chers coll\u00e8gues, cette PPL propose un chemin diam\u00e9tralement oppos\u00e9 \u00e0 celui propos\u00e9 par le Gouvernement : en temps de crise, on soutient un secteur, on ne l\u2019enfonce pas. On n\u2019adopte pas des mesures procycliques qui aggravent la crise. Il ne s\u2019agit pas seulement de soutenir des entreprises du b\u00e2timent, dans la promotion, au sein des \u00e9tudes notariales ou des agences immobili\u00e8res, quoique plusieurs dizaines voire centaines de milliers d\u2019emplois sont en jeu, mais plus fondamentalement de r\u00e9pondre aux aspirations l\u00e9gitimes et fondamentales des Fran\u00e7ais dont le parcours r\u00e9sidentiel a \u00e9t\u00e9 interrompu brutalement.<\/p>\n
Dans ce contexte, la PPL que je vous pr\u00e9sente n\u2019a pas vocation \u00e0 transformer la politique du logement de fond en comble. Elle vise juste \u00e0 apporter des solutions de court terme afin de ne pas voir s\u2019effondrer tout un secteur et an\u00e9antir les esp\u00e9rances des Fran\u00e7ais qui veulent pouvoir se loger facilement et, pour un certain nombre d\u2019entre eux, d\u2019acc\u00e9der \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n
Les trois premiers articles de ma PPL ont trait \u00e0 la r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique.<\/p>\n
L\u2019article 1 part d\u2019un pr\u00e9suppos\u00e9 simple : les copropri\u00e9t\u00e9s n\u2019arriveront pas \u00e0 respecter le calendrier fix\u00e9 par la loi Climat et r\u00e9silience. On en conna\u00eet les raisons : des aides de l\u2019ANAH illisibles et insuffisantes pour les copropri\u00e9t\u00e9s, le fonctionnement propre des copropri\u00e9t\u00e9s qui induit un certain temps pour mettre en \u0153uvre les travaux, l\u2019absence de solidarit\u00e9 entre copropri\u00e9taires qui n\u2019ont pas tous la m\u00eame classe de performance \u00e9nerg\u00e9tique. De deux choses l\u2019une : soit on fonce dans le mur, et des dizaines de milliers de logements sortiront du march\u00e9 locatif \u00e0 partir du 1er janvier 2025 en attendant qu\u2019ils soient rachet\u00e9s par des fonds d\u2019investissement \u2013 c\u2019est j\u2019ai l\u2019impression ce que souhaite cette majorit\u00e9 \u2013 soit on abandonne toute ambition en mati\u00e8re de r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique. En proposant de suspendre le caract\u00e8re d\u2019ind\u00e9cence \u00e9nerg\u00e9tique en cas d\u2019adoption d\u2019un plan pluriannuel de travaux suffisamment performants, nous pouvons faire le choix de l\u2019ambition et du r\u00e9alisme. Les propri\u00e9taires doivent s\u2019engager sur un calendrier propre de r\u00e9novation mais il faut leur donner du temps. J\u2019entends d\u00e9j\u00e0 certains dire que ce n\u2019est pas assez exigeant, que l\u2019adoption d\u2019un PPT n\u2019entra\u00eene pas n\u00e9cessairement le vote des travaux. Je ferai remarquer que les copropri\u00e9taires sont tenus de financer un fonds de travaux lorsqu\u2019un PPT est adopt\u00e9. Se doter d\u2019un PPT, c\u2019est donc se doter d\u2019un plan de financement pour mener \u00e0 bien des travaux complexes. Libre \u00e0 vous chers coll\u00e8gues, de renforcer le dispositif s\u2019il le faut. Le tout est de donner un temps suffisant.<\/p>\n
L\u2019article 2 propose de repousser \u00e0 2030 la mise en \u0153uvre du calendrier de r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique. L\u00e0 encore, il ne s\u2019agit pas de repousser pour repousser mais de prendre acte de la situation actuelle au-del\u00e0 de la seule situation des copropri\u00e9t\u00e9s. Rien n\u2019est fait pour que les propri\u00e9taires puissent engager sereinement des travaux de r\u00e9novation : le syst\u00e8me d\u2019aide de l\u2019ANAH est illisible et l\u2019Agence conna\u00eet des difficult\u00e9s r\u00e9currentes de gestion, la fraude de faux artisans fait la une des journaux, les DPE ne sont pas fiables et rien ne garantit la classe \u00e9nerg\u00e9tique du logement une fois les travaux r\u00e9alis\u00e9s, les entreprises RGE en nombre tr\u00e8s limit\u00e9es. Ce sont autant de probl\u00e8mes auxquels il faut s\u2019atteler avant d\u2019exiger l\u2019impossible pour les propri\u00e9taires. Par ailleurs, je remarque une fois encore la tendance si typiquement fran\u00e7aise \u00e0 la surtransposition. La premi\u00e8re \u00e9ch\u00e9ance de nos engagements dans le cadre des objectifs europ\u00e9ens est en 2030 : pourquoi imposer \u00e0 nos concitoyens une \u00e9ch\u00e9ance pr\u00e9alable alors que rien ne l\u2019exige ?<\/p>\n
L\u2019article 3 propose l\u2019instauration d\u2019un cr\u00e9dit d\u2019imp\u00f4t sur les d\u00e9penses de r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique : il souligne l\u2019insuffisance des aides de l\u2019ANAH et leur caract\u00e8re illisible.<\/p>\n
II. J\u2019en viens au titre II, qui vise \u00e0 fluidifier le march\u00e9 locatif. L\u2019article 4 permet de revenir sur la loi de 1948. M\u00eame si les cas sont peu nombreux, certaines familles sont pr\u00e9sentes depuis plusieurs dizaines d\u2019ann\u00e9es dans un m\u00eame logement en se transmettant de g\u00e9n\u00e9ration en g\u00e9n\u00e9ration le droit de maintien dans les lieux pour un loyer totalement d\u00e9risoire. Cette situation inique envers les propri\u00e9taires doit \u00eatre corrig\u00e9e, d\u2019autant qu\u2019elle emp\u00eache bien souvent de r\u00e9aliser des travaux de r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique ambitieux, qui ne peuvent se faire qu\u2019avec des revenus locatifs suffisants et dans un logement vide. L\u2019article 5 est un article de simplification qui permet d\u2019harmoniser les r\u00e8gles de prolongation du bail en cas de mise en copropri\u00e9t\u00e9, avec le droit commun qui s\u2019applique au locataire en cas de vente du logement dans lequel il habite.<\/p>\n
III. Enfin, j\u2019en viens au titre 3 qui concentre les principaux dispositifs de la PPL.<\/p>\n
L\u2019article 6 propose d\u2019instaurer un cr\u00e9dit d\u2019imp\u00f4t sur les annuit\u00e9s des emprunts immobiliers des logements neufs soumis \u00e0 la RE2020 : ainsi, nous soutenons les contribuables mais \u00e9galement les professionnels du logement. Si le dispositif n\u2019est ouvert que pour une ann\u00e9e, son co\u00fbt sera limit\u00e9 et surtout sera compens\u00e9 par les recettes fiscales g\u00e9n\u00e9r\u00e9es par les ventes suppl\u00e9mentaires. Encore plus \u00e9conome, l\u2019article 7 vise \u00e0 exon\u00e9rer de frais notaires les premi\u00e8res transmissions \u00e0 titre gratuit (donation ou h\u00e9ritage) d\u2019un logement achet\u00e9 de l\u2019automne 2023 \u00e0 la fin de l\u2019ann\u00e9e 2024. A court terme, les recettes fiscales augmentent avec l\u2019achat de logements neufs. La d\u00e9pense ne se mat\u00e9rialise souvent que des dizaines d\u2019ann\u00e9es plus tard au moment de la transmission du bien. C\u2019est une mesure tr\u00e8s efficace pour relancer la vente de logements neufs qui est tout simplement en train de s\u2019effondrer et dont le co\u00fbt est tr\u00e8s faible.<\/p>\n
L\u2019article 8 propose deux choses : le d\u00e9zonage du PTZ et l\u2019indexation de ses param\u00e8tres. Ce qui est propos\u00e9 l\u00e0 va dans le sens inverse du d\u00e9tricotage propos\u00e9 par le Gouvernement. En excluant les zones dites d\u00e9tendues du PTZ dans le neuf et les maisons individuelles, le Gouvernement souhaite tout simplement une baisse importante du nombre de pr\u00eats \u00e9mis. Disons la v\u00e9rit\u00e9 : les effets de manche de la communication gouvernementale ne trompent personne : la majorit\u00e9 souhaite tout simplement r\u00e9duire \u00e0 portion de congrue le nombre de PTZ avec moins de 40 000 pr\u00eats \u00e9mis en 2024 selon les pr\u00e9visions de la SGFGAS, dans le cadre de la r\u00e9forme propos\u00e9e par le Gouvernement. Sous la pr\u00e9sidence de Nicolas Sarkozy, plus de 350 000 pr\u00eats avaient \u00e9t\u00e9 \u00e9mis en 2011 : \u00e0 l\u2019\u00e9poque, on pouvait parler d\u2019une ambition pour l\u2019accession \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n
L\u2019article 9 propose de prolonger jusqu\u2019\u00e0 2027 le dispositif Denormandie. S\u2019il devrait sans doute \u00eatre simplifi\u00e9 au regard du faible nombre de projets men\u00e9s chaque ann\u00e9e, la finalit\u00e9 est la bonne puisqu\u2019il s\u2019agit de r\u00e9nover un bien existant. Je regrette encore une fois le manque de transparence du Gouvernement qui a refus\u00e9 de nous transmettre le rapport d\u2019\u00e9valuation du dispositif qui devait \u00eatre communiqu\u00e9 au Parlement avant le 30 septembre 2023. Ce rapport existe pourtant, j\u2019en ai eu confirmation.<\/p>\n
L\u2019article 10 propose de g\u00e9n\u00e9raliser l\u2019exp\u00e9rimentation du \u00ab Pinel breton \u00bb : tous les acteurs s\u2019accordent \u00e0 souligner la r\u00e9ussite du dispositif. Tous ! Laisser la possibilit\u00e9 au pr\u00e9fet de r\u00e9gion, en accord avec les \u00e9lus locaux, de choisir les territoires \u00e9ligibles permet de maximiser le niveau de construction de logements en luttant contre l\u2019\u00e9talement urbain tout en proposant des loyers moins \u00e9lev\u00e9s aux locataires. L\u2019\u00e9valuation de mi-parcours transmise au Parlement en 2022 est claire : le \u00ab Pinel breton \u00bb constitue un vrai succ\u00e8s. Alors que le ministre en charge du logement ne cesse d\u2019appeler de ses v\u0153ux une d\u00e9centralisation de la politique du logement, n\u2019allons pas chercher tr\u00e8s loin : nous avons l\u00e0 un outil qui fonctionne. La d\u00e9concentration du dispositif \u00ab Pinel \u00bb constitue une mesure de bons sens qui a fait ses preuves.<\/p>\n
L\u2019article 11 propose, quant \u00e0 lui, de r\u00e9tablir les taux du \u00ab Pinel \u00bb existants jusqu\u2019en 2022. Je rappelle que la baisse de 30 % du nombre de ventes de logements neufs refl\u00e8te en r\u00e9alit\u00e9 une baisse bien plus importante du nombre de ventes aux investisseurs particuliers (elle est de 50 %). Les taux propos\u00e9s aujourd\u2019hui ne sont plus du tout incitatifs. Et surtout le \u00ab Pinel +\u00bb cens\u00e9 maintenir les taux pr\u00e9c\u00e9dents pour les constructions les plus performantes du point de vue \u00e9nerg\u00e9tique n\u2019est pas du tout op\u00e9rant : le respect de la r\u00e9glementation RE2020, dans sa version en vigueur \u00e0 partir du 1er janvier 2025, ne permet pas n\u00e9cessairement d\u2019atteindre la classe de performance \u00e9nerg\u00e9tique \u00ab A \u00bb, condition n\u00e9cessaire pour b\u00e9n\u00e9ficier des taux bonifi\u00e9s du \u00ab Pinel + \u00bb. R\u00e9sultat, aucun promoteur ne souhaite commercialiser des logements dans l\u2019incertitude du DPE qui sera r\u00e9alis\u00e9 au moment de la livraison du logement. C\u2019est un flop !<\/p>\n
Enfin le dernier article, l\u2019article 12, permet de r\u00e9tablir les APL accession. Je rappelle qu\u2019\u00e0 plusieurs reprises, des amendements ont \u00e9t\u00e9 adopt\u00e9s lors de l\u2019examen du PLF pour r\u00e9tablir les APL accession. Nous pouvons nous retrouver sur les diff\u00e9rents bancs de cette commission : les m\u00e9nages modestes qui travaillent mais ne gagnent pas de tr\u00e8s hauts revenus ne doivent pas \u00eatre exclus de la propri\u00e9t\u00e9. La suppression des APL accession en 2018 a \u00e9t\u00e9 une grande erreur de cette majorit\u00e9 : la part des m\u00e9nages modestes au sein des primo-acc\u00e9dants n\u2019a pas cesser de baisser depuis ces quatre derni\u00e8res ann\u00e9es selon la Banque de France. Il n\u2019est pas trop tard pour s\u2019en rendre compte. \u00bb<\/p>\n