\u00ab Le deuxi\u00e8me volet de la loi ELAN concerne le logement social. Les dispositions des titres II et III de la loi visaient \u00e0 accompagner la restructuration et le changement de mod\u00e8le \u00e9conomique du secteur HLM gr\u00e2ce \u00e0 deux mesures: l\u2019obligation de regroupement des bailleurs sociaux et la facilitation des ventes HLM.<\/p>\n
Dans ce domaine, la publication des d\u00e9crets d\u2019application accuse un certain retard\u00a0: six mois apr\u00e8s, seulement 11 d\u00e9crets sur les 40 pr\u00e9vus ont \u00e9t\u00e9 publi\u00e9s.<\/p>\n
La publication du d\u00e9cret d\u00e9finissant les clauses types des soci\u00e9t\u00e9s anonymes de coordination (SAC) se fait, par exemple, encore attendre alors qu\u2019il est d\u2019une importance majeure pour la restructuration du secteur HLM. Ce d\u00e9cret devra notamment d\u00e9finir les r\u00e8gles de gouvernance de ces soci\u00e9t\u00e9s et les conditions de leur agr\u00e9ment par le ministre charg\u00e9 du logement. Nous esp\u00e9rons que ce d\u00e9cret particuli\u00e8rement complexe sera publi\u00e9 le plus rapidement possible afin qu\u2019aucun retard ne soit pris dans le mouvement de regroupement des bailleurs sociaux, \u00e0 l\u2019approche des \u00e9lections municipales.<\/p>\n
Le retard dans la publication d\u2019un autre d\u00e9cret, celui relatif aux nouvelles conventions d\u2019utilit\u00e9 sociale (CUS), cr\u00e9e aussi de nombreux probl\u00e8mes sur le terrain pour les organismes HLM car il rend impossible le respect de l\u2019obligation, fix\u00e9 par la loi ELAN, de d\u00e9poser un projet de CUS d\u2019ici le 1er<\/sup>\u00a0juillet 2019.<\/p>\n Il en est de m\u00eame concernant les d\u00e9crets d\u00e9finissant les clauses types des soci\u00e9t\u00e9s de ventes d\u2019HLM et les modalit\u00e9s de mise en vente des logements sociaux vacants qui n\u2019ont malheureusement pas encore \u00e9t\u00e9 publi\u00e9s. Ce retard est d\u2019autant plus regrettable qu\u2019Action Logement Groupe a d\u2019ores et d\u00e9j\u00e0 lanc\u00e9, le 18 f\u00e9vrier dernier, son op\u00e9rateur national de vente. L\u2019activit\u00e9 de cet op\u00e9rateur est pour l\u2019instant bloqu\u00e9e, faute de statut juridique et d\u2019agr\u00e9ment de l\u2019Etat.<\/p>\n Afin de faciliter le d\u00e9veloppement de la vente HLM, l\u2019ordonnance du 7 mai 2019 donne, en revanche, une nouvelle souplesse aux bailleurs sociaux. Cette ordonnance, prise sur le fondement de l\u2019article 88 de la loi ELAN, autorise les bailleurs sociaux \u00e0 diff\u00e9rer la mise sous copropri\u00e9t\u00e9 d\u2019un immeuble partiellement vendu, dont ils pourront encore g\u00e9rer les parties communes pendant un d\u00e9lai maximal de 10 ans. Cette possibilit\u00e9 devrait permettre de pr\u00e9venir la cr\u00e9ation de copropri\u00e9t\u00e9s d\u00e9grad\u00e9es, tout en laissant suffisamment de temps aux nouveaux acqu\u00e9reurs pour se familiariser avec le r\u00e9gime juridique de la copropri\u00e9t\u00e9. D\u2019apr\u00e8s l\u2019Union sociale pour l\u2019habitat, certains bailleurs se seraient d\u00e9clar\u00e9s int\u00e9ress\u00e9s par cet outil.<\/p>\n Deux autres ordonnances, publi\u00e9es le 15 mai 2019, donnent \u00e9galement plus de souplesse aux organismes HLM dans la fixation de leurs loyers afin qu\u2019ils puissent mieux prendre en compte la capacit\u00e9 financi\u00e8re de leurs locataires. La premi\u00e8re ordonnance autorise ainsi les bailleurs sociaux \u00e0 mettre en place, \u00e0 titre exp\u00e9rimental et pendant cinq ans, une politique des loyers d\u00e9rogatoire permettant de d\u00e9corr\u00e9ler le montant du loyer du mode de financement initial de chaque logement. D\u2019apr\u00e8s le Gouvernement, cet outil devrait faciliter l\u2019application du plan \u00ab\u00a0Logement d\u2019abord\u00a0\u00bb et le respect des obligations de mixit\u00e9 sociale pr\u00e9vues par la loi \u00e9galit\u00e9 et citoyennet\u00e9. Les bailleurs sociaux que nous avons auditionn\u00e9s se sont f\u00e9licit\u00e9s de la simplicit\u00e9 de cette exp\u00e9rimentation. La seconde ordonnance, elle, pr\u00e9voit de plafonner le suppl\u00e9ment de loyer de solidarit\u00e9 (SLS) dans une situation tr\u00e8s sp\u00e9cifique\u00a0: la transformation de logements existants en logements HLM qui peut conduire, dans certains cas, \u00e0 l\u2019application aux locataires en place d\u2019un loyer sup\u00e9rieur \u00e0 ceux du march\u00e9.<\/p>\n En d\u00e9pit des multiples retards observ\u00e9s dans la publication de certains d\u00e9crets d\u2019application, le secteur HLM semble malgr\u00e9 tout s\u2019\u00eatre pleinement engag\u00e9 dans la restructuration initi\u00e9e par la loi ELAN. En effet, d\u2019apr\u00e8s le minist\u00e8re du logement, 75 % des bailleurs sociaux ont engag\u00e9 l\u2019\u00e9tude d\u2019un projet de rapprochement avec d\u2019autres bailleurs sociaux et une dynamique semble s\u2019\u00eatre enclench\u00e9e en mati\u00e8re de vente HLM. Entre 2018 et 2017, les ventes ont progress\u00e9 de 14 % et le premier appel \u00e0 manifestation d\u2019int\u00e9r\u00eat de l\u2019ONV d\u2019Action Logement a suscit\u00e9 71 r\u00e9ponses de bailleurs correspondants \u00e0 la mise en vente de 11\u00a0000 logements.<\/p>\n J\u2019en viens maintenant \u00e0 la derni\u00e8re partie de notre bilan, consacr\u00e9 \u00e0 la mise en application des dispositions de la loi ELAN relatives au parc priv\u00e9 de logement et aux centres-villes.\u00a0 Dans ce domaine, de tr\u00e8s nombreuses mesures \u00e9taient d\u2019application imm\u00e9diate, comme la cr\u00e9ation du bail mobilit\u00e9 ou le renforcement des sanctions p\u00e9nales contre les marchands de sommeil. Une circulaire du 8 f\u00e9vrier 2019, co-sign\u00e9e par la garde des Sceaux et le ministre du logement, a pr\u00e9vu la mise en place de groupes locaux de traitement de la d\u00e9linquance d\u00e9di\u00e9s \u00e0 la lutte contre l\u2019habitat indigne afin d\u2019accompagner la mise en \u0153uvre de ces nouvelles dispositions. Il est toutefois bien trop t\u00f4t pour en dresser un quelconque bilan.<\/p>\n Il en est de m\u00eame pour l\u2019exp\u00e9rimentation relative \u00e0 l\u2019encadrement des loyers dans certaines agglom\u00e9rations volontaires. Les d\u00e9crets permettant de lancer cette exp\u00e9rimentation ont \u00e9t\u00e9 publi\u00e9s et une seule ville, Paris, l\u2019appliquera au 1er<\/sup> juillet prochain. D\u2019autres intercommunalit\u00e9s, comme l\u2019EPT Plaine Commune en Saint-Saint-Denis et la m\u00e9tropole europ\u00e9enne de Lille, ont d\u00e9pos\u00e9 leurs candidatures, sans que la recevabilit\u00e9 de celles-ci n\u2019ait encore \u00e9t\u00e9 appr\u00e9ci\u00e9e par le Gouvernement.<\/p>\n Dans le domaine de la copropri\u00e9t\u00e9, deux d\u00e9crets d\u2019application sur trois ont \u00e9t\u00e9 publi\u00e9s mais l\u2019essentiel de la r\u00e9forme sera contenue dans l\u2019ordonnance pr\u00e9vue par l\u2019article 215 de la loi ELAN. Issue d\u2019un long travail de concertation men\u00e9 par le minist\u00e8re de la Justice, cette ordonnance doit \u00eatre publi\u00e9e avant le 23 novembre prochain. Elle devrait permettre de rendre effectif la mise en concurrence r\u00e9guli\u00e8re des syndics de copropri\u00e9t\u00e9 et \u00e9largir les pouvoirs du conseil syndical. Les modalit\u00e9s de concertation pour cette ordonnance semblent avoir globablement satisfaits les acteurs du secteur, gr\u00e2ce notamment \u00e0 la r\u00e9forme du Conseil national de la transaction et de la gestion immobili\u00e8res (CNTGI).<\/p>\n Je souhaiterais terminer en \u00e9voquant un sujet qui nous est cher\u00a0: la revitalisation des centres-villes. Dans ce domaine, la loi ELAN a accompagn\u00e9 la mise en \u0153uvre du programme \u00ab\u00a0Action C\u0153ur de ville\u00a0\u00bb par la cr\u00e9ation des op\u00e9rations de revitalisation de territoire (ORT) et la r\u00e9forme de certaines r\u00e8gles relatives \u00e0 l\u2019am\u00e9nagement commercial. Si le programme \u00ab\u00a0Action C\u0153ur de ville\u00a0\u00bb semble \u00eatre bien lanc\u00e9, avec 4\u00a0000 actions d\u00e9j\u00e0 engag\u00e9es et 350 millions d\u2019euros mobilis\u00e9s, la transformation des conventions-cadres en conventions ORT n\u2019en est qu\u2019\u00e0 ses d\u00e9buts. En effet, \u00e0 ce jour, seulement 8 conventions d\u2019ORT ont \u00e9t\u00e9 sign\u00e9es \u00e0 Saint-Di\u00e9, Dieppe, Louviers, Vernon, Evreux, Argentan, Saint-Omer et Cahors. 334 autres communes se sont engag\u00e9es dans le processus.<\/p>\n Or, ce n\u2019est qu\u2019avec la signature des conventions ORT, que ces centres-villes pourront b\u00e9n\u00e9ficier des outils juridiques pr\u00e9vus par la loi ELAN, comme l\u2019instauration d\u2019un droit de pr\u00e9emption renforc\u00e9 ou l\u2019exon\u00e9ration d\u2019autorisation d\u2019exploitation commerciale (AEC). Si un effort de communication a d\u00e9j\u00e0 \u00e9t\u00e9 lanc\u00e9 au sujet de ce programme, nous pensons qu\u2019il doit se poursuivre et s\u2019amplifier pour maintenir une dynamique sur le long terme. Certaines complexit\u00e9s devraient, par ailleurs, encore \u00eatre \u00e9claircies, comme l\u2019articulation entre les ORT et les dispositifs d\u2019intervention pr\u00e9existants dans certains territoires, comme les OPAH-RU.\u00a0 Enfin, le d\u00e9cret permettant au pr\u00e9fet de suspendre au cas par cas les projets d\u2019implantation commerciale en p\u00e9riph\u00e9rie doit encore \u00eatre publi\u00e9 \u00e0 la suite de la consultation de la Commission europ\u00e9enne.<\/p>\n Madame la Pr\u00e9sidente, mes chers coll\u00e8gues, vous le voyez, malgr\u00e9 quelques retards par rapport aux objectifs initiaux, la mise en application de la loi ELAN est en bonne voie. Nous ne sommes cependant qu\u2019\u00e0 mi-chemin et je pense qu\u2019un nouveau bilan dans six mois pourrait \u00eatre r\u00e9alis\u00e9 pour s\u2019assurer que l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 de la loi est appliqu\u00e9e et pour analyser les quelques ordonnances majeures qui seront publi\u00e9s dans les prochains mois.<\/p>\n En tout \u00e9tat de cause, la publication des d\u00e9crets et des ordonnances n\u2019est qu\u2019une premi\u00e8re \u00e9tape dans la mise en \u0153uvre de cette loi, qui n\u00e9cessite encore un effort de p\u00e9dagogie important afin que tous les acteurs locaux s\u2019approprient les nouveaux outils qu\u2019elle offre.<\/p>\n Je vous remercie pour votre attention et nous nous tenons \u00e0 votre \u00e9coute pour vos remarques et questions \u00e9ventuelles.\u00a0\u00bb<\/p>\n