Transformation de bureaux en logements

Retrouvez la vidéo de mon intervention à la tribune de l’hémicycle de l’Assemblée Nationale lors de la séance du 7 mars 2024 à l’occasion de la discussion générale précédant l’examen de la proposition de loi visant à faciliter la transformation de bureaux en logements.

« Monsieur le Président,
Monsieur le nouveau ministre délégué en charge du logement, dont les défis ne manquent pas pour remédier à la crise actuelle du secteur, nous ne pouvons que vous souhaiter pleine réussite dans votre mission,
Mes chers collègues,
Nous voici réunis pour examiner votre proposition de loi visant à faciliter la transformation des bureaux en logements de notre collègue Romain Daubié.
Une telle proposition de loi n’est pas sans mérite. Monsieur le Rapporteur, vous souhaitez faciliter la transformation des bureaux en logements, c’est une bonne mesure. Cependant, gardons à l’esprit que cela ne suffira pas à résoudre la crise actuelle et que du reste la loi le permet déjà quand cela a du sens et répond à un besoin.
Monsieur le Ministre, il y a vraiment urgence pour prendre des mesures fortes afin de remédier à la crise actuelle du logement et celles annoncées à ce jour ne nous semblent pas suffisantes. Je vous le dis avec gravité connaissant votre capacité avec lucidité à analyser les défis à relever. Vous le savez, je vous ai proposé il y a quelques mois une douzaine de mesures d’urgence travaillées avec les acteurs du secteur à travers la proposition de loi examinée en commission des affaires économiques alors sous votre présidence. En effet, nous faisons face à cinq crises principales à l’origine des difficultés que connait notre pays en matière de logement, à savoir une crise de l’offre, une crise de la demande, une crise de l’accession, une crise de l’investissement immobilier et une crise du financement. Et cette proposition de loi facilitant la transformation de bureaux en logements ne sera qu’une réponse très partielle.
Cela étant dit, revenons aux questions posées par cette proposition de loi. De nombreux paramètres sont à prendre en compte.
Tout d’abord, il convient de s’assurer que cela ne créera pas de conflits d’usages, par exemple lorsque les bureaux, qui seraient transformés en logements, jouxtent un établissement recevant du public, avec un risque de nuisances sonores au quotidien.
Ensuite, il faut également vérifier que les besoins du futur logement, en matière de stationnement, par exemple, seront bien pris en compte.
Enfin, il faut aussi tenir compte de la qualité d’usage dans la conception du bâtiment, car la transformation de bureaux en logements peut donner naissance à des pièces en second jour, voire sans aucun éclairage naturel, donc à de mauvaises conditions d’habitat.
Aussi, à notre sens, l’article 1er pourrait être retravaillé afin de prendre en compte ces paramètres.
Nous vous proposerons ainsi des amendements visant à garantir que les maires puissent se prononcer sur l’impact d’un changement de destination en termes de nuisances et de risques dans sa commune, y compris dans le cas où la compétence pour délivrer le permis de construire a été déléguée au président de l’établissement public de coopération intercommunal.
Dans le même esprit de transparence, nous vous proposerons de prendre des mesures afin que les élus qui s’apprêtent à délibérer sur une transformation de bureau en logement disposent de toutes les informations relatives à l’obsolescence du bien et au nombre d’entreprises et emplois pouvant être affectés.
Nous espérons que vous nous suivrez sur ces propositions de bon sens.
Nos échanges avec le rapporteur et l’administrateur qui l’accompagne, le laissent à penser.
Par ailleurs, les articles 2 et 3 de cette proposition de loi soulèvent également de sérieuses difficultés. Ils visent respectivement à assujettir les opérations de transformation de bureaux en logements à la taxe d’aménagement et à définir l’assiette de la taxe d’aménagement pour les opérations de transformation de bureaux en logements.
Or, comme nous l’avons souligné lors de l’examen en commission des Affaires économiques une telle taxation est largement critiquable puisque ces locaux ont déjà été taxés au moment de leur construction.
Lors de nos débats, Monsieur le rapporteur nous a expliqué que les recettes ainsi obtenues permettraient de garantir aux nouveaux habitants des services publics de qualité. Cependant, cet argument me semble assez bancal puisque la taxe d’aménagement ne sert à couvrir que des frais d’investissement, et non de fonctionnement.
Et les équipements nécessaires sont parfois portés par des collectivités qui ne perçoivent pas la taxe d’aménagement évoquée.
Par ailleurs, cette fiscalisation à chaque changement d’usage semble en contradiction avec la promesse de la majorité présidentielle de ne pas alourdir la charge fiscale pesant sur les Français.
Nous vous proposerons donc des amendements de « cohérence » si j’ose dire qui viseront à supprimer les articles 2 et 3.
Je note que le Gouvernement appelle lui aussi à une telle cohérence comme le Ministre l’a indiqué dans son propos liminaire.
Aussi, j’espère que nous pourrons trouver un terrain d’entente sur ce point.
Enfin, je voudrais souligner que si l’on veut vraiment faciliter le changement de destination des bâtiments, il semble nécessaire de modifier l’alinéa 4 de l’article 5 afin de conserver la possibilité, pour l’organe délibérant compétent, de modifier ultérieurement la destination de la construction. C’est le sens de l’amendement n°6 que nous vous proposerons.
Pour conclure, nous pensons que la transformation de bureaux en logements pourra être pertinente dans de nombreux cas. Cependant, des ajustements de votre proposition de loi nous semblent nécessaires pour prévoir les cas où cela ne sera pas pertinent.
Aussi, nous espérons que nos échanges en séance, à la suite de ceux en commission, permettront d’amender ce texte et de le rendre acceptable pour tous et sur l’ensemble du territoire.
Cela implique de prendre en compte tout à la fois l’échelle de l’immeuble, de la rue et du quartier. Je ne doute pas qu’avec de la bonne volonté nous y arriverons.
Place au travail parlementaire. »